В ближайшее время может быть опубликован и вступить в силу совместный приказ Госкомзема и Госкомпредпринимательства об утверждении лицензионных условий ведения хозяйственной деятельности по проведению земельных торгов (аукционов).
Во всяком случае, сообщили БИЗНЕСу в Госкомземе, по состоянию на 13.10.10 г. документ проходил процедуру регистрации в Минюсте. Заметим: подготовка совместного приказа осуществлялась с нарушением Закона “Об основных принципах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности”, согласно которому проект регуляторного акта подлежит общественному обсуждению в течение месяца после обнародования.
Проект же совместного приказа был обнародован на сайте Госкомзема 27 сентября и уже 7 октября был одобрен Госкомпредпринимательством. Тот еще вопрос, с кого спрашивать за несоблюдение процедуры. Ведь, согласно постановлению Кабмина №805 от 02.09.10 г. “Об утверждении Порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах” (далее — постановление №805), Госкомзему на подготовку и согласование лицензионных условий был отведен месяц.
Полезности
Несмотря на явное нарушение процедуры подготовки подобных нормативных актов, предусмотренной “регуляторным” Законом, Госкомзем устранил почти все недостатки механизма проведения аукционов. В проекте приказа основными условиями для получения субъектом хоздеятельности соответствующей лицензии названы наличие материально-технической базы, помещения, а также, как минимум, двух штатных специалистов по проведению земельных аукционов — лицитаторов, которые обязаны иметь соответствующий сертификат.
“В целом, появление этого приказа Госкомзема позитивно”, — отмечает Юрий Бауман, адвокат, главный советник по финансовым и правовым вопросам Всеукраинского адвокатского объединения “Альянс” (г.Киев; с 2000 г.; 15 чел.). Ведь, согласно ст.137 Земельного кодекса, земельные аукционы должны проводиться лишь юридическими лицами, имеющими специальное разрешение (лицензию).
“Однако таких компаний и специалистов по сей день в Украине не было. Это требование не выполнялось, как, впрочем, до сих пор не выполнена и другая норма этой статьи, касающаяся регулирования продажи земли специальным законом (см. “Вместо резюме”. — Ред.). Поэтому при желании результаты аукционов, которые проводили местные органы власти, могут быть оспорены в судебном порядке, что, бывало, и происходило”, — подчеркивает Виктор Кобылянский, независимый адвокат (г.Киев).
Для организации аукционов местные власти принимали временные положения о проведении земельных торгов, а вместо фирм-лицензиатов приглашали компании, специализирующиеся на проведении аукционов в иных сферах, например, в торговле недвижимостью.
Теперь по отношению к лицитаторам картина прояснилась. Что касается их обучения, то Госкомзем уже заключил договоры на их подготовку с Международным институтом бизнеса (г.Киев) и Национальной академией управления при Президенте Украины. Заметим: курс обучения составляет всего неделю и стоит около 2 тыс.грн.
Причем, как сообщили БИЗНЕСу в одном из этих вузов, еще до вступления в силу совместного приказа пройти обучение успели уже примерно 200 человек. Среди них — руководители бирж, земельные оценщики, сотрудники землеустроительных компаний.
Госкомзем пытается урегулировать еще один больной вопрос, касающийся определения начальной цены земельного участка. 13 октября на сайте Госкомзема обнародован проект постановления Кабмина о внесении изменений в постановление №805.
Согласно действующему постановлению, стартовая цена лота (земельного участка) на аукционе определяется только на основании экспертной оценки земли, которая, как правило, ближе к рыночной стоимости участков. Данная норма вызвала возмущение местных властей, которые готовили земельные участки к аукциону, рассчитав их стоимость на основании нормативной оценки (см. “Кстати”).
Поскольку в этих случаях применяются разные методики расчета стоимости участков, местным властям пришлось бы проводить переоценку участков и дополнительно оплачивать работу специалистов. Судя же по проекту, Госкомзем предлагает своеобразный компромисс — дифференцировать методику определения стартовой цены лота.
Если речь идет о продаже земельного участка, стоимость лота рассчитывается на основании нормативной оценки; если о передаче его в аренду — на основании экспертной оценки.
К сожалению, в Госкомземе БИЗНЕСу пока не смогли сообщить будущую стоимость получения лицензии на проведение земельных торгов. Тем не менее полагаем, что, по крайней мере, сумма официальных (а, возможно, и неофициальных. — Ред.) платежей для ее получения будет немаленькой: по слухам, общие затраты на получение другой лицензии — на проведение работ по землеустройству и землеоценочных работ — составляют около $10 тыс.
Вместо резюме
Таким образом, в Госкомземе делают все, чтобы предоставить местным властям возможность провести земельные аукционы в этом году, согласно Порядку, утвержденному постановлением №805. Все эти усилия можно было бы приветствовать, если бы не дамоклов меч “неконституционного” способа госрегулирования порядка проведения земельных аукционов, результаты которых можно оспорить и после того, как вступит в силу вышеуказанный совместный приказ.
Напомним (см. БИЗНЕС №38 от 20.09.10 г., стр.73): постановление №805 появилось во исполнение Закона о Госбюджете-2010, который до принятия закона о регулировании продажи земель несельскохозяйственного назначения “поручил” утвердить соответствующий порядок Кабмину.
Это является нарушением Конституции и нормы ст.137 Земельного кодекса, которые гласят, что подобное регулирование осуществляется исключительно на законодательном уровне. Кстати, 13 октября на сайте Госкомитета был обнародован очередной законопроект “О земельных аукционах”. Нечто вроде напоминания самим себе…
О земельных торгах в регионах
Пока местные власти не могут похвастать особыми успехами в проведении земельных аукционов. Те участки, которые они выделяют для реализации на торгах, большим спросом не пользуются. Например, недавно Ивано-Франковский горсовет заявил, что в ноябре 2010 г. намерен продать пять участков, общая стартовая цена которых составляет 16 млн грн., хотя эти участки ждут покупателей еще с 2008 г.
В свою очередь, Львовский горсовет, по официальным сообщениям, в ноябре 2010 г. планирует заработать на продаже прав на 15 земельных участков около 140 млн грн. Удастся ли это, сказать сложно, поскольку аукционы не раз приходилось переносить ввиду отсутствия заявок.
Кстати, в этом году во Львове из заявленных проданы всего два участка, за которые удалось получить 9,3 млн грн. В прошлом году Львовский горсовет вместо запланированных 90 млн грн. выручил на торгах 10 млн грн.
В начале октября в АР Крым планировался аукцион, на который должны были выставить 24 земельных участка примерно на 150 млн грн. Но поскольку стоимость лотов была определена на основании нормативной оценки земли, торги не состоялись.
Автор: Морина Белла
